Bakiye yöntemi veya Tacir faizi

“Bakiye yöntemi” veya “Tacir faizi” olarak adlandırılan yöntemde ise, her taksit önce anapara borcunun itfasında kullanılır. Anapara itfasını izleyen taksitler ise birikmiş faizin itfası için kullanılır.

Örnek: 500.000 TL’lik bir kredi 12 eşit taksitle aylık 43.860 TL’lik ödemeler şeklinde itfa ediliyorsa,

Toplam borç ödemesi: 12 x 43.860 = 526.320 TL

Toplam faiz ödemesi: 526.320 – 500.000 = 26.320 TL

Kredi Bakiyesi	Aylar
500.000	1
456.140	2
412.280	3
368.420	4
324.560	5
280.700	6
236.840	7
192.980	8
149.120	9
105.260	10
61.400	11
17.500	12
3.105.240	Toplam

Kredi kullanan kişi aylık eşit taksit ödemeleri yaptığından 500.000 TL’lik kredi bakiyesi yalnızca ilk ay için geçerlidir. İlk ayın sonunda 43.860 TL’lik taksit ödemesi yapıldığında anapara bakiyesi 456.140 TL’ye düşecektir. Bir ay sonraki takip eden taksitin ödenmesiyle bakiye 412.280 TL’ye düşecektir. Bu şekilde taksitler 12 ay boyunca borcun vadesi dolana kadar devam edecektir. Yılsonunda krediye ödenecek toplam faiz 26.320 TL olduğundan bu faiz 3.105.240 TL’nin 1 / 12 ay kullanılmasının karşılığına eşit olacaktır. Bu da basit faiz ile %10.17’ye denk gelir,

Faiz ödemesi = Anapara x Faiz x Vade

26.320 = 3.105.240 x Faiz x (1/12)

Faiz = (26.320 x 12) / 3.105.240 = 0,1017 = %10,17

Sabit oran yöntemi

“Sabit oran yöntemi”nde ise her taksit ödemesi iki kısımdan oluşmaktadır. Birinci kısım anapara ödemesi, ikinci kısım ise faiz ödemesidir. Sabit oran yöntemi, anapara ve faiz ödemelerinin eşit oranlı olduğunu varsayar. Bu yönteme göre, yukarda örnek verdiğimiz 26.320 L toplam faiz ödemesi olan 500.000 TL’lik kredinin 12 taksitte yalnızca anaparası ödenecek olsaydı taksitler 2.194 TL olurdu. Dolayısıyla aylık 43.860 TL’lik kredi taksit ödemesinin 42.666 TL’si anapara itfasında, 2194 TL’lik kısmı da faiz ödemesinde kullanılmaktadır. Kredinin taksit ödemelerine göre bakiyesi aşağıdaki şekilde oluşacaktır.

Kredi Bakiyesi	Aylar
500.000	1
458.330	2
416.660	3
374.990	4
333.320	5
291.650	6
249.980	7
208.310	8
166.640	9
124.970	10
83.300	11
41.630	12
3.249.780	Toplam

Yıl sonunda krediye ödenecek toplam faiz 26.320 TL olduğundan bu faiz 3.249.780 TL’nin 1/12 ay kullanılmasının karşılığına eşit olacaktır. Bu da basit faiz ile %9,71’e denk gelir.

Faiz ödemesi = Anapara x Faiz x Vade

26.320 = 3.249.780 x Faiz x (1/12)

Faiz = 26.320 x 12 / 3.249.780 = 0,0971 = %9,71

Gayrimenkul kredileri, özellikle de konur kredileri, genellikle belirli bir vadede eşit zaman aralıklarında, eşit tutarda taksit ödemeleri içermektedir. Bu tip ödemelere “Anuite” adı verilmektedir Ödemelerin zaman aralığı aylık, üç aylık, altı aylık veya yıllık olabilir. Anüiteler 5 veya 10 yıllık konut kredisi örneklerinde olduğu gibi belirli bir zamanla sınırlandırılmış da olabilir hayat sigortası poliçesi ödemelerinde olduğu gibi sonsuz de olabilir.

Anuite toplamı = Taksit tutarı x {A, dönem sayısı, dönem faizi}

Anuite hesaplamalarında dönem sayısı ve dönem faizinin kesişim değerlerini (PVIFi,n) gösteren aşağıdaki örnekteki gibi hazır anuite tabloları kullanılır. Finans ile ilgili tüm kaynaklarda bu anuite tablolarına ulaşmak mümkündür.

PV = FVn * (PVIFi,n)

n	1,00 %	2.00 %	3,00 %	4,00 %	5,00 %	6,00 %	7,00 %	8,00 %	9,00 %	10,00 %
1	0,990	0,980	0,971	0,962	0,952	0,943	0,935	0,926	0,917	0,909
2	0,980	0,961	0,943	0,925	0,907	0,890	0,873	0,857	0,842	0,826
3	0,971	0,942	0,915	0,889	0,864	0,840	0,816	0,794	0,772	0,751
4	0,961	0,924	0,888	0,855	0,823	0,792	0,763	0,735	0,708	0,683
5	0,951	0,906	0,863	0,822	0,784	0,747	0,713	0,681	0,650	0,621

Anuitelerde gelecekteki seri ödemelerin bugünkü değerini (PV) tespit etmek önemlidir. Aslında anuitenin bugünkü değeri; anuiteyi oluşturan gelecekteki seri ödemelerin (FVn) bugünkü değerinin toplamıdır. Ya da anuitenin bugünkü değerini veri faiz (i) ve ödeme dönemlerinde (n) seri yatırımlara dönüştürecek olursanız anuite toplamına ulaşırsınız. Dolayısıyla,

Anuite bugünkü değeri x (1 + Dönem faizi)^a = Anuite toplamı

Kredi geri ödemeleri anapara ve faizin eşit taksit ödemeleri içinde itfa edilmesi şeklinde yapıldığından eşit taksit ödemelerinin toplamı kredi miktarından daha yüksek olacaktır. Bu şekilde amortize edilen krediler, kredinin vadesine yayılmış olduklarından kredi kullananlara daha rahat bir ödeme imkanı sunar. Ancak taksit ödemeleri eşit tutarlı belirlenmiş olsa da anapara ve faizin taksit içindeki ağırlığı dönemden döneme değişir. Konur kredileri bu şekilde amortize edilen kredilerdir. Kredilerin amortizasyon tablosunu inceleyerek, anapara ve faizin kredi taksidi içinde ne şekilde oranlandığını görebilirsiniz.

Örnek : 42.000 TL tutarındaki yıllık %4 faizli bir konut kredisi önümüzdeki 5 yıl boyunca 6 aylık taksitler halinde ödenecektir. Kredinin taksit tutarı nedir?ü

Anuite toplamı = 42.000 TL

Dönem faizi = %4 / 2 = %2

Dönem sayısı = 5 x 2 = 10

Taksit = Anuite toplamı x (1 / A, dönem sayısı, dönem faizi)

Taksit tutarı = 42.000 x (1/A, 10, %2)

= 42.000 x (1/8,9825) = 4.676 TL

42.000 TL’lik kredi, 6 aylık ödeme dönemleriyle, 5 yılda 10 taksitle itfa edilmekte ve her taksit ödemesi 4.676 TL olmaktadır. Böylece toplam faiz ödemesi 4.760 TL olacak ve kredi 46.760 TL olarak geri ödenecektir. Ancak aşağıdaki kredi amotizasyon tablosunda ikinci aydan itibaren taksit ödemeleriyle kredi anapara bakiyesinin de azalmakta olduğuna, dolayısıyla da taksit ödemesi içinde faizin oranının giderek düşmekte olduğuna dikkat ediniz.

Dönem	Taksit Tutarı	Faiz (%2) Ödemesi	Anapara Ödemesi	Anapara Bakiyesi
1	4.676	840	3.836	42.000
2	4.676	763	3.913	38.164
3	4.676	685	3.991	34.251
4	4.676	605	4.071	30.260
5	4.676	524	4.152	26.190
6	4.676	441	4.235	22.037
7	4.676	356	4.320	17.802
8	4.676	270	4.406	13.482
9	4.676	182	4.494	9.076
10	4.676	92	4.584	4.581
Toplam	46.760	4.760	42.000

İlk taksit ödemesi olan 4.676 TL, 42.000 TL bakiye kredinin %2 faizi olan 840 TL’nin ödenmesinden sonra 3.826 TL anapara ödemesi yapılmasına imkan vermiştir. Böylece ikinci ay için anapara bakiyesi 38.164 TL’ye düşmüştür. İkinci ay faiz kısmı bu bakiye üzerinden hesaplandığı için 763 TL’ye düşecektir. Bu da ikinci taksidin 3.913 TL’sının anapara ödemesinde kullanılmasını sağlayacaktır. Bu şekilde konut kredilerinde başlangıç dönemlerinde faiz yükünün fazla olacağını, ödeme döneminin sonlarına doğru ise faiz yükünün fazla olacağını, ödeme döneminin sonlarına doğru ise faiz yükünün düşeceğini ve taksit ödemelerinin daha büyük bir kısmının anapara itfasında kullanılacağını söyleyebiliriz. Bu durum halk arasında banka önce faizi tahsil eder şeklinde yorumlanıyor olsa da gerçekte aslında faiz ödemesinin bakiye anapara tutarı üzerinden hesaplanıyor olmasının bir sonucudur.

Konut kredisi faiz oranlarını karşılaştırıp anında başvurmak için tıklayın.

Bakiye yöntemi veya Tacir faizi

Faiz ödemesi = Anapara x Faiz x Vade

Sabit oran yöntemi

Anuite toplamı = Taksit tutarı x {A, dönem sayısı, dönem faizi}

Kürşat Tuncel'in "Profesyonel Gayrimenkul Yatırımı" kitabından alıntıdır.