Endeksa Blog

Doğal ışık ve temiz hava… Hepimizin sağlıklı bir yaşam için ihtiyaç duyduğu gerekliliklerden yalnızca ikisi ancak belki de en önemlileri. Peki, sizce yaşam alanınız yeterince ışık ve temiz hava alıyor mu? Doğal ışık ve havalandırma yaşam kalitesi üzerinde etkili mi? Gelin, birlikte inceleyelim!

Gayrimenkul yatırımından uzun vadede kazanç sağlamak istiyorsanız, kısa zamanda gelir beklentiniz yoksa ve riski yüksek, getirisi yüksek bir yatırım arıyorsanız arsa yatırımı sizin için uygun olabilir. Fakat arsa yatırımı dikkatli araştırma gerektirir. Arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gerekenleri sizler için özetledik.

2018 yılında yapılan düzenleme ile yabancı uyruklu kişiler 250.000 USD değerinde gayrimenkul alarak eş ve çocukları ile birlikte Türkiye Vatandaşlığı’na hak kazanabiliyor. Başvuru için gayrimenkul değerinin belirlenen tutarda olduğunu gösteren Gayrimenkul Değerleme Raporu gerekiyor.

Gayrimenkul değerleme raporu, gayrimenkulün değerini etkileyen tüm faktörlerin değerleme uzmanları tarafından analizini içeren rapordur. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevi, serbest ve rekabetçi bir piyasada, alıcı ve satıcıların bilgili ve rasyonel davrandıkları varsayımı altında gayrimenkullerin adil satış değerini tespit etmektir.

Ülkemizde önceki yıllarda dar gelirli bireylerin arsa ve konut gereksinimlerinin karşılanması amacıyla TOKİ tarafından “Konut sertifikası” ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından “Arsa sertifikası” çıkarılmıştır. Günümüzde ise bu tür yatırımları sermaye piyasaları aracılığı ile yapılması politikası kabul edilmiş ve taşınmazların likiditesini sağlamak üzere SPK tarafından gayrimenkul sertifikaları düzenlenmiştir.

Gayrimenkullerin değerinin tespit edilmesi işi kamuoyunda “Ekspertiz” olarak da bilinmektedir. Bu işi yapan kişilere ise “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” adı verilmektedir. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının görevi, serbest ve rekabetçi bir piyasada, alıcı ve satıcıların bilgili ve rasyonel davrandıkları varsayımı altında gayrimenkullerin adil satış değerini tespit etmektir.

Türkiye’de vergilendirme, vatandaşlık değil yerleşiklik esasına dayanır. Bu bakımdan Türkiye’de yerleşik kişiler “Tam mükellef”, Türkiye’de yerleşik olmayanlar ise “Dar mükellef” olarak tanımlanmıştır. Tam mükellefiyet, tüm dünyada elde edilen gelirlerden Türkiye’de vergilendirme sonucunu doğururken, dar mükellefiyete yalnızca Türkiye’de elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi söz konusudur.

Kentsel dönüşüm, çarpık kentleşme sonucu bozulan yapı stoğunu planlı ve günün gereklerine uygun hale getirerek yenilemek, şehirlere yeşil alanlar, kültürel yapılar ve sosyal donatı alanları gibi zenginlikler kazandırmak ve yapılara deprem gibi doğal afetlere karşı direnç kazandırmak maksadıyla yürütülen planlama ve inşaat çalışmalarının bütününe verilen addır.

Eskiden belediyelerin harita kadastro ve imar uygulama birimlerine giderek yapılan parsel sorgulamayı şimdi internet üzerinden kolayca yapmak mümkün. Bunun için kullanıcılar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve e-devlet resmi internet sayfalarını kullanabilirler.

Gayrimenkul alım-satım işlemleri resmi şekilde tapuda yapılması gerekmektedir. Bu işlemleri gerçekleştirirken dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar vardır.

Farklı yöntemlerle hesaplanabilen ev kredisi taksit ödemeleri oldukça kafa karıştırıcı olabilir. Taksit ödeme periyodu bir yıldan uzun ise faiz, ödenmemiş bakiye kredinin üzerinden hesaplanabilir.

Türkiye’de 13 milyon taşınmazı etkileyecek İmar Barışı çıktı. Barış, ruhsatsız veya ruhsatlı ancak proje eklerine aykırı olan tüm yapıları kapsıyor. İmar affı ile birlikte belediyelere kentsel dönüşüm için 3 yıl geri ödemesiz 0 faizli kredi de kullandırılacak. Ancak depreme dayanıksız binalar kapsam dışı kalacak.

Gayrimenkul sektöründe veri analizinin sonucu son yıllarda sıkça duymaya başladığımız otomatik değer tahmin modelleri. Tüm Dünya’da bir yandan gayrimenkul değer tahmininde istatistiki yöntemlerden daha fazla destek alınması ihtiyacına dair tartışmalar devam ederken bir yandan da yeni analiz modelleri üretiliyor.

Otomatik Değerleme Modeli (ODM), büyük miktardaki gayrimenkul verilerini işlemek suretiyle bir istatistik model aracılığı ile gayrimenkulün piyasa değerini hesaplayan bir bilgisayar programıdır. Gayrimenkuller için doğru bir değerleme yapılabilmesi kredi politikası belirleyebilmek açısından da çok önemlidir.

Bir evin değeri nasıl hesaplanır? Ev değeri hesaplamanın formülü var mı? Evin değerini hesaplama ile ilgili her şey bu yazımızda.

Eve kredi alırken ekonomik sınırları belirlemek çok önemlidir. Elbette kendiniz ve yaşadığınız mekanlar için hayalleriniz ve istekleriniz var. Ama olanaklarınız da kendinize göre. Dolayısıyla isteklerinizle olanaklarınızı asgari müşterekte birleştirerek mutlu sona ulaşabilirsiniz. Unutmayın, istekler olanaklarla sınırlıdır.

Gayrimenkul yatırımı yapmak kolay değildir. Birçok kişi hayatında bir veya iki kez bu şerefe nail olur. Hal böyle olunca yatırımcının tüm duyularının çok aktif olması gereklidir. 2017 senesi gayrimenkul açısından birçok soru işaretini içinde barındıran bir dönemdi.

Değerleme en fazla konut kredisi kullanımında kullanılmaktadır. Bunun dışında, her çeşit gayrimenkulün alımı-satımı ve kiralamasında, şirket birleşmeleri ve bölünmelerinde, finans kurumları için teminat değerlerinin belirlenmesinde, halka arzlarda portföydeki gayrimenkullerin değer tespitinde, özellikle Uluslararası Muhasebe Standartlarına (UMS) göre raporlama yapan şirketlerin varlıklarının piyasa değerinin belirlenmesinde kullanılır.

Bir mülkün emlak vergi kayıtlarındaki değerine emlak vergi değeri denir. Her dört yılda bir açıklanan arsa emlak değeri üzerinden yola çıkılarak hesaplanır. Arsalara ait metrekare birim emlak değerleri kamu kurumlarının oluşturduğu komisyon tarafından belirlenir. Binalarla ilgili değerler ise, bayındırlık ve iskan bakanlığının her yıl yayınlanan yapı birim değerleri temelinde, maliye bakanlığı tarafından belirlenir. Emlak vergileri mülkün bağlı bulunduğu belediyeye ödenir.

Gayrimenkul alım-satım işlemleri genellikle yüksek bedelli bir alışveriştir. Bu alışverişte para transferi her zaman güvenlik riski oluşturmuştur. Tapuda imza aşamasında paranın teslimi konusunda alıcı ve satıcının birbirine güvenmemesi nedeniyle satışı iptal olan pek çok örnek mevcuttur.

Gayrimenkul yatırımı yapmaya karar verdiniz ve ticari bir mülk arıyorsunuz. Bu mülk genelde ofis veya dükkan gibi ticari kullanıma yönelik olacaktır. Ticari mülk alırken kiracısının güvenilir olması, yerinin çabuk kiralanabilir, boş kalmayacak olması önemlidir.

Gayrimenkul gizli olma özelliğinden dolayı en fazla konuşulan yatırım aracıdır ve gerçekte sağladığı rantın büyüklüğü nedeniyle de birinci sıradadır. Bunun en büyük sebeplerinden biri de, alışverişlerin gizlilik içerinde yapılabilirliğidir. Çünkü aslında, kimse kimseye "aldığım şu arsadan bu kadar kazandım" demez.

Herkes "iskanlı" bina almak gerektiğini söyler, durur. Peki bunun tam olarak ne anlama geldiğini kaçımız biliriz? İskanlı bina aslında, "kat mülkiyeti" tapusu almış mülktür. Çünkü kat mülkiyeti, ancak iskandan sonra kurulabilir. Mülkler, ruhsat alındıktan sonra, projenin tapu siciline resmen iletilmesi ve gerekli evrakların verilmesinin ardından, mal sahibinin başvurusuna dayanarak "kat irtifakına" sahip olurlar.

Kanunen gayrimenkul alımında “devir ve iktisap bedeli” üzerinden alım-satımı beyan etmek gerekli. Oysa ülkemizde emlak vergi değeri baz alınıyor, gayrimenkul değeri emlak vergi değerinden yüksek de alçak da olsa olay bu şekilde beyana dayanıyor, resmi senetler buna göre hazırlanıyor. Bunun birkaç sebebi var, bugüne kadar maliyenin bu değişimleri çok takip etmemesi, emlak vergi değerinin yeterli görülmesi, gayrimenkulde şeffaflığın çok da önemli görülmemesi gibi birçok sebep sayabiliriz. Oysa gayrimenkul alım ve satımı bir ticari hareket, eğer değer artışı olmuşsa bu artış üzerinden verginizi beyan etmeniz ve vermeniz gerekli. Emlak vergi değerleri piyasa değerini yansıtmıyor, bu nedenle de bu konuda vergi toplamada, doğru beyan almada sorunlar var.

Arsa yatırımları genelde en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız. Ama arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır.

İnşaat sektörü birçok farklı sektörün beraber çalıştığı bir sektör. Türkiye’de tercih edilen yatırım enstrümanları arasında konut altından sonra ikinci sırada. Yatırımcı firmalar artık çok daha profesyonel olmak zorunda, pazarda rakip sayısı çok fazla, yatırım yapacak kişiler artık çok daha bilinçli ve beklentileri çok daha yüksek. Konut sektörü ekonomik kriz ortamından direkt etkilenen bir sektör, konut kredi faizlerinin yükselmesi, ekonomideki belirsizliğin satışlara olumsuz yansıdığını görebiliyoruz.

Tapu harcı, tapuda gerçekleştirilen işlemlere ilişkin olarak, devlete ödenen hizmet bedeli şeklinde tanımlanabilir. Tapu harçları, emlak vergisi ya da döner sermaye ücretleri gibi her yılın ocak ayında artış göstermemektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından gerekli görüldüğü hallerde, Bakanlar Kurulu kararıyla artırılabilmekte ya da düşürülebilmektedir.

Gayrimenkule para yatırmak ciddi bir iştir. Parayı taşa toprağa yatırırsınız ve banka mevduat hesapları veya borsa hisseleri kadar çabuk likidite edemezsiniz. Yaptığınız gayrimenkul yatırımlarının sizi tesadüfen beklentilerinize götürmesini hayal etmek, büyük bir yanlıştır. Bilmeniz gereken en önemli şey de şudur: "Gayrimenkul yatırımılarında tesadüflere yer yoktur." Es kaza bir tanıdığınız, tesadüfen, bilinçsizce yaptığı bir yatırımdan kar ettiyse, sanmayın ki bu çok sık olan bir şeydir. Doğrusunu isterseniz, on binde bir olasılıkla mümkündür.

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya “değerleme” denir. Bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise “değer” denir.